میں سمجھتا ہوں کہ یہ بلاگ پوسٹ بے وقوف دکھائی دے سکتی ہے کیونکہ اس کا مواد صرف بہت کم خوش قسمت کاروباریوں پر لاگو ہوتا ہے۔ تاہم، روایتی سرمایہ کاری کے مشیروں کی طرف سے برے مشورے کی مقدار کو دیکھتے ہوئے اور یہ کہ ہر ایک کاروباری جس کی میں نے حمایت کی جس نے کامیابی سے باہر نکلنے کے لیے مجھ سے پوچھا کہ اپنے فنڈز کا انتظام کیسے کریں، میں نے محسوس کیا کہ پوسٹ لکھنی ہوگی۔

زیادہ تر روایتی مشیروں کے پاس ایک ماڈل ہوتا ہے جو بنیادی طور پر اس طرح نظر آتا ہے: گھریلو ایکویٹی 30% (لاج کیپ اور مڈ کیپ کے درمیان تقسیم)، بین الاقوامی ایکویٹی 20%، رئیل اسٹیٹ 20%، فکسڈ انکم 20%، متبادل 5% (پرائیویٹ ایکویٹی اور ہیج فنڈز )، نقد 5٪۔ فیصد آپ کی آبادیاتی معلومات اور خطرے کے پروفائل کے مطابق تھوڑا سا مختلف ہوتے ہیں، لیکن سمت کے لحاظ سے درست ہیں۔ دلچسپ بات یہ ہے کہ اکثر مختص ان کی انتہائی جارحانہ اور قدامت پسند پورٹ فولیو کی سفارشات کے درمیان اتنا زیادہ مختلف نہیں ہوتا ہے۔

یہ ماڈلز ہر اثاثہ کلاس کے تاریخی رسک پریمیم اور اتار چڑھاؤ پر مبنی ہیں۔ ایسے اوقات ہوتے ہیں جب یہ مختص کرنا معنی خیز ہوسکتا ہے۔ تاہم، ماڈل سرمایہ کاری کے وقت ہر اثاثہ کلاس کی قدر کو منصفانہ سمجھتے ہیں۔ آپ جس قدر مارکیٹ میں داخل ہوتے ہیں وہ واقعی اہمیت رکھتا ہے۔ مثال کے طور پر، تاریخی طور پر کم شرحوں کے اس دور میں کسی بھی مقررہ آمدنی کا مالک ہونا کوئی معنی نہیں رکھتا۔ پیداوار اتنی کم ہے کہ آپ نقد میں بھی ہوسکتے ہیں۔ آپ کو پہلے سے طے شدہ خطرے کے لیے مناسب معاوضہ نہیں دیا جا رہا ہے۔ سود کی شرح میں اضافے کے ساتھ ہی بدتر بانڈ کی قیمتیں گرنے کے پابند ہیں۔ اسی طرح، ایکویٹی کی قیمتیں امیر محسوس کرتی ہیں. تاریخی طور پر 8% سے زیادہ کارپوریٹ منافع کے باوجود S&P 500 p/e تناسب 25.5 ہے۔ تاریخی طور پر S&P نے 14 کے ap/e پر تجارت کی اور کارپوریٹ منافع اوسطاً 5% رہا۔

تاریخی طور پر، میں نے اعلیٰ معیار، اعلیٰ منافع بخش امریکی اسٹاکس میں سرمایہ کاری کی۔ انہوں نے نقد رقم پیدا کی اور قدر کی تعریف کی۔ میرے پاس کوئی ٹیک اسٹاک نہیں تھا، اس لیے کہ میں اپنی روزمرہ کی نوکری کے ذریعے پہلے ہی اس شعبے سے زیادہ واقف ہوں۔ میں نے کسی مالیاتی کمپنی کی ایکویٹی میں بھی سرمایہ کاری نہیں کی۔ بہتر بیلنس شیٹس کے باوجود، بحران اب بھی آسانی سے تمام ایکویٹی کو ختم کر سکتا ہے۔ تاہم، میں نے اس سال کے شروع میں ویلیو ایشن کے خدشات پر اپنی ایکویٹی ایکسپوژر کو ختم کر دیا۔

فعال طور پر منظم فنڈز اور ہیج فنڈز میں سرمایہ کاری نہ کریں۔ بینکرز انہیں پسند کرتے ہیں کیونکہ وہ زیادہ فیس پیدا کرتے ہیں، لیکن فیس کا خالص بنیادی طور پر ان میں سے کوئی بھی طویل مدت میں S&P 500 سے بہتر کارکردگی کا مظاہرہ نہیں کرتا ہے۔ اس سے بھی بدتر بات یہ ہے کہ ہم اکثر ان میں اچھی دوڑ لگانے کے بعد ان میں سرمایہ کاری کرتے ہیں، جو عام طور پر صرف تبدیلی کا باعث بنتا ہے۔ میں بینکوں کی طرف سے پرائیویٹ ایکویٹی فنڈز میں بھی سرمایہ کاری نہیں کروں گا۔ اثاثہ کلاس IRR کے نقطہ نظر سے ٹھیک ہے، لیکن فنڈز ہمیشہ کے لیے غیر قانونی ہیں (10+ سال) اور فیس واپسی کا ایک بڑا حصہ کھاتی ہے۔ نجی ایکویٹی میں تاریخی اور مستقبل کے فنڈ ریٹرن کے درمیان بھی بہت کم تعلق ہے۔

اس کے علاوہ، آپ کو مارجن پر کبھی بھی قرض نہیں لینا چاہیے۔ ہر بینکر جس سے میں کبھی ملا ہوں اس کے لیے دباؤ ڈالتا ہے۔ وہ آپ کو بتاتے ہیں: "$1 ملین بانڈز میں لگائیں جو 4% کماتے ہیں اور ہم آپ کو 2% پر $1 ملین قرض دیں گے۔ نہ صرف آپ تجارت پر پیسہ کماتے ہیں، آپ کے پاس اب بھی $1 ملین ہے جو بھی خرچ کرنے کے لیے! یہ ایک اچھا خیال لگتا ہے، لیکن یہ ایک خوفناک خیال ہے کیونکہ ایک مشکل لمحے میں (مثلاً؛ 2008/2009 کے بحران) میں آپ کے اثاثوں کی قیمت گر جاتی ہے۔ فرق کو پورا کرنے کے لیے بینک کیپٹل کال کرے گا اور آپ سے نقصان کو پورا کرنے کے لیے نقد رقم دینے کے لیے کہے گا۔ یہ وہ لمحات ہیں جہاں آپ چاہتے ہیں کہ زیادہ سے زیادہ نقد موقع پرست ہو اور سستے پر اثاثے خریدیں۔ 2٪ / سال صرف اس کے قابل نہیں ہے۔ رقم نقد میں رکھیں۔ بحران ہونے پر، آپ کم قیمت پر اعلیٰ معیار کے اثاثوں میں سرمایہ کاری کر کے 100%+ کما سکتے ہیں۔

میں ذاتی رئیل اسٹیٹ کے بارے میں زیادہ علمی ہوں کیونکہ میں اسے عام طور پر سرمایہ کاری کے بجائے کھپت سمجھتا ہوں۔ نیو یارک جیسے شہر میں، کرایہ کی پیداوار 2-4% معمولی ہے۔ اگر آپ کل ماہانہ ملکیت کے اخراجات (رہن کی لاگت + آپ کی ڈاؤن پیمنٹ کی موقع کی قیمت – یا صرف یہ فرض کریں کہ آپ نے ریاضی کو آسان بنانے کے لیے 100% رہن رکھا ہے + پراپرٹی ٹیکس + دیکھ بھال + ٹوٹنے والی چیزوں کو ٹھیک کرنے کے اوسط ماہانہ اخراجات) کرایہ پر لینا، کرایہ پر لینا اپنی ملکیت سے 2 سے 3 گنا سستا ہو سکتا ہے! اس نے کہا، بہت سے لوگ اپنی بنیادی رہائش کا مالک ہونا پسند کرتے ہیں۔ اگر یہ آپ کے بجٹ میں فٹ بیٹھتا ہے اور آپ اس حقیقت سے بخوبی واقف ہیں کہ یہ کھپت ہے نہ کہ سرمایہ کاری، تو وہ کریں جو آپ کی خوشی کو زیادہ سے زیادہ بناتا ہے ( کرایہ … جب تک آپ خریدنا نہیں چاہتے ہیں )

رئیل اسٹیٹ اس وقت سب سے پرکشش اثاثہ کلاسوں میں سے ایک ہے، اگر آپ رئیل اسٹیٹ نہیں خرید رہے ہیں جس میں آپ رہنا چاہتے ہیں۔ اگر آپ کے پاس متنوع پورٹ فولیو ہے تو یہ بہت محفوظ ہے اور آپ جس جغرافیہ میں سرمایہ کاری کرتے ہیں اس کے لحاظ سے آپ 6-13% کے پیمانے پر کیپ ریٹ (خالص آپریٹنگ آمدنی تقسیم شدہ قیمت خرید) پیدا کر سکتے ہیں۔ بہترین سودے حاصل کرنے کے لیے آپ عام طور پر نقد خریدتے ہیں اور بعد میں ری فنانس کر سکتے ہیں۔ ہوزے اور میں نے اس حکمت عملی کو استعمال کرتے ہوئے 2011 اور 2013 کے درمیان برلن میں متعدد ملٹی فیملی اپارٹمنٹ عمارتیں خریدیں۔ میرا بھائی اولیور، جو Home61 چلاتا ہے، فیملی کے دفاتر کو میامی، فلوریڈا اور کولمبس، اوہائیو میں بڑی کامیابی کے ساتھ آمدنی پیدا کرنے والی جائیدادوں کے پورٹ فولیو بنانے میں مدد کرتا ہے۔ نوٹ کریں کہ یہ نقطہ نظر نیویارک اور سان فرانسسکو جیسے شہروں میں کام نہیں کرتا جہاں ٹوپی کی شرح انتہائی کم ہے۔

رئیل اسٹیٹ کا ایک اور کامیاب طریقہ یہ ہے کہ طویل مدتی اور قلیل مدتی کرائے کے درمیان ثالثی کی جائے۔ آپ اپارٹمنٹس خرید سکتے ہیں یا ان پر طویل مدتی لیز حاصل کر سکتے ہیں، پھر انہیں Airbnb (یا درمیانی مدت کے کرایے کے بازار جو کارپوریٹ ہاؤسنگ وغیرہ کے لیے استعمال ہوتے ہیں) پر مختصر مدت کے لیے کرائے پر لے سکتے ہیں۔ یہاں تک کہ کسی انتظامی کمپنی کی فیس پر غور کریں (یہ فرض کرتے ہوئے کہ آپ تمام کام خود نہیں کرنا چاہتے ہیں) ایسے کئی شہر ہیں جہاں آپ سالانہ خالص پیداوار میں 15-25% پیدا کر سکتے ہیں۔ یہ عام طور پر کم توسیع پذیر ہوتا ہے کیونکہ بہت سی عمارتیں اور لیز سبلیٹنگ کی اجازت نہیں دیتے ہیں اور کچھ شہر Airbnb پر ایک سے زیادہ فہرستیں رکھنے کی اجازت نہیں دیتے ہیں یا مختصر مدت کے قیام (مثلاً ذیلی 30 دن) کو محدود کرتے ہیں، لیکن یہ سب سے زیادہ پیداوار میں سے ایک ہے جو آپ پیدا کر سکتے ہیں۔ بازارمیں.

حیرت کی بات نہیں، مجھے سب سے زیادہ پسند کی اثاثہ کلاس ابتدائی مرحلے کی ٹیکنالوجی کی سرمایہ کاری ہے۔ یہ معیشت کے ان چند شعبوں میں سے ایک ہے جو حقیقی ترقی فراہم کرتے ہیں جہاں کمپنیاں انتہائی تیزی سے ترقی کر سکتی ہیں۔ ایک ہی وقت میں وینچر فنڈز کی معاشیات کی وجہ سے جہاں وہ ہر سال 2% مینجمنٹ فیس اور 20% منافع لیتے ہیں، بہترین سرمایہ کاروں کو بڑے فنڈز اکٹھا کرنے اور بعد کے مرحلے کے سودوں میں سرمایہ کاری کرنے کی ترغیب ملتی ہے۔ آپ واقعی $30-50 ملین کے فنڈ سے پیسہ نہیں کما سکتے۔ ابتدائی مرحلے کے فنڈ کی معاشیات صرف اس صورت میں کام کرتی ہے جب آپ ذاتی رقم کی ایک بہت بڑی رقم لگا رہے ہیں جہاں آپ کو 20% کے بجائے 100% منافع ملتا ہے۔ جیسا کہ ابتدائی مرحلے کی سرمایہ کاری YC سے باہر ایک بہت زیادہ مسابقتی اثاثہ کلاس نہیں ہے۔ FJ Labs میں، ہم زیادہ تر کم نفیس فرشتوں سے مقابلہ کر رہے ہیں جو سال میں چند سودے کرتے ہیں۔ بہترین سرمایہ کار A16Z، Sequoia یا Greylock میں ہیں جو بعد کے مرحلے کے سودے کر رہے ہیں۔

ایک طرح سے ابتدائی مرحلے میں سرمایہ کاری مستقبل کی غیر یقینی صورتحال کے پیش نظر جیتنے والوں کو چننے کے بارے میں کم اور خراب سرمایہ کاری سے بچنے کے بارے میں زیادہ ہے۔ اسے کم از کم 50 سرمایہ کاری کے بہت متنوع پورٹ فولیو کے ساتھ ملا دیں اور آپ زبردست منافع پیدا کر سکتے ہیں۔ میں نے اس اثاثہ کلاس میں پچھلے 19 سالوں میں 6.3x ملٹیپل کے ساتھ اوسطاً 70% IRR پیدا کیا، اعتراف کے طور پر ایک بہت ہی چھوٹے اثاثہ کی بنیاد سے شروع ہوا۔ وقت اور کمپنیوں کی تعداد کے لحاظ سے متنوع ہونا بہت ضروری ہے۔ 2-3 سالوں میں سرمایہ کاری کریں۔ اگر آپ کے پاس ڈیل فلو نہیں ہے تو، اثاثہ طبقے کے سامنے آنے کا سب سے آسان طریقہ ملٹی کمپنی فنڈز میں سرمایہ کاری کرنا ہے، جیسے FundersClub پر۔ آپ انفرادی سودوں میں بھی سرمایہ کاری کر سکتے ہیں، لیکن ظاہر ہے کہ انفرادی سودوں میں فنڈز کی نسبت بہت کم لگائیں۔ یہ بھی نوٹ کریں کہ یہ روایتی فنڈز نہیں ہیں۔ صرف ایک پیشگی کیپٹل کال ہے اور وہ پرو راٹا کے لیے رقم نہیں رکھتے ہیں، جس کا مطلب ہے کہ جب ان کے پاس پیسے ختم ہوجاتے ہیں تو وہ دوسرا فنڈ کرتے ہیں۔ اگر آپ سرمایہ کاری کرنا چاہتے ہیں، تو وہ مختص کریں جسے آپ کسی فنڈ میں سرمایہ کاری کرنا چاہتے ہیں اور اسے الگ الگ حصوں میں تقسیم کریں تاکہ 2-3 سال یا اس سے زیادہ کے دوران متعدد فنڈز کی نمائش حاصل کی جاسکے۔

II آئی پی او سے پہلے کی چند کمپنیوں جیسے کہ Airbnb میں زیادہ توجہ مرکوز انداز میں تھوڑی سی رقم بھی لگائے گا۔ آپ 10x نہیں بنائیں گے، لیکن یہ چند سالوں میں 1.5 – 3x کرنے اور زبردست IRR حاصل کرنے کا ایک اچھا طریقہ ہے۔ آپ کو "قیاس آرائی پر مبنی یونی کارنز” میں سرمایہ کاری نہیں کرنی چاہیے جو کہ ابتدائی مرحلے کی کمپنیاں ہیں جو بلین ڈالر کی قیمتوں کا تعین کرتی ہیں، بلکہ آئی پی او کے راستے پر درست کاروباری ماڈلز کے ساتھ زیادہ قائم شدہ اسٹارٹ اپس۔ Airbnb اس وقت اس کی بہترین مثال ہے۔

میری تجویز ہے کہ آپ کی کل مالیت کا 20-30% بڑا حصہ نقد میں رکھیں۔ بینکرز اس سے نفرت کرتے ہیں کیونکہ وہ سمجھتے ہیں کہ ہم میز پر پیسہ چھوڑ رہے ہیں۔ لیکن اکثر کم شرح والے ماحول میں پیداوار کا پیچھا کرنا سٹیم رولر کے سامنے پیسے چننے کے مترادف ہے۔ کم پیداوار اور افراط زر کے پیش نظر، نقد رکھنا بہتر ہے۔ موقع کی قیمت بہت کم ہے اور یہ بڑی رعایتوں پر اعلیٰ معیار کے اثاثے خرید کر بحران کے وقت اعلیٰ منافع کے لیے حیرت انگیز مواقع فراہم کرتا ہے۔ نوٹ کریں کہ اس کے کام کرنے کے لیے، آپ کو متضاد مزاج کی ضرورت ہے۔ جب لوگ خوفزدہ ہوں اور ایسا لگتا ہے کہ دنیا ختم ہونے والی ہے تو آپ کو خریدنے کے لیے تیار رہنے کی ضرورت ہے۔ آپ کو اپنے اگلے سٹارٹ اپ کو سیڈ فنڈ کے لیے نقد رقم کا کچھ حصہ بھی استعمال کرنا چاہیے۔ پہلا $500k – $1 ملین سب سے مہنگا اور کمزور سرمایہ ہے جو آپ حاصل کر سکتے ہیں۔ اگر آپ اسے اٹھانے سے بچ سکتے ہیں تو بہتر ہے۔ تاہم، اس بات کو یقینی بنائیں کہ آپ خیال پیدا کرنے کے عمل اور اپنے آغاز کے عمل میں اب بھی مستعد ہیں۔ زیادہ تر لوگوں کے لیے، میں ان کے اگلے آغاز میں 10% سے زیادہ خطرے میں ڈالنے کی سفارش نہیں کروں گا۔

آپ کو ایک مثال دینے کے لیے، اگر آپ نے صرف 10 ملین ڈالر کا ٹیکس کمایا ہے، اپنا گھر بنانا چاہتے ہیں اور مذکورہ حکمت عملی پر عمل کیا ہے، تو آپ اسے درج ذیل طریقے سے تعینات کریں گے:

4 ملین ڈالر کا اپارٹمنٹ خریدیں۔

• 30 سال کے لیے 3.5% سود پر $4 ملین میں سے $3 ملین ادھار لیں۔
• آپ اپنے ٹیکس سے سود کی ادائیگی کاٹ سکتے ہیں۔
• آپ کے پاس اب بھی 9 ملین ڈالر نقد ہیں۔

آمدنی پیدا کرنے والی رئیل اسٹیٹ میں $2.5 ملین کی سرمایہ کاری کریں۔

• یہ آپ کی "محفوظ” سرمایہ کاری ہے اور اسے کئی جغرافیوں میں بہت سی جائیدادوں میں لگانا چاہیے۔
• t کا مطلب نقد رقم پیدا کرنا ہے۔ نیٹ کیپ ریٹ جس کے لیے آپ شوٹنگ کر رہے ہیں 6-13% ہے اور مؤثر قلیل مدتی رینٹل حکمت عملی کے ساتھ 25% تک زیادہ ہو سکتی ہے۔
• اب آپ کے پاس $6.5 ملین نقد ہے۔

ابتدائی مرحلے کے آغاز میں $2.5 ملین کی سرمایہ کاری کریں۔

• اسے کام کرنے کے لیے آپ کو کم از کم 50 اسٹارٹ اپس میں سرمایہ کاری کرنے کی ضرورت ہے۔
• یہ آپ کو متنوع پورٹ فولیو دے گا۔
• ایسا کرنے کا سب سے آسان طریقہ یہ ہو سکتا ہے کہ ملٹی کمپنی کے فنڈز کو واپس کیا جائے، جیسے کہ FundersClub پر
• میں شاید $500k/فنڈ ڈالوں گا۔
• آپ کو ان ٹھنڈے سودوں میں بھی سرمایہ کاری کرنی چاہئے جو آپ اپنے دوستوں کے بارے میں دیکھتے ہیں جن پر آپ کو یقین ہے۔
• اب آپ کے پاس $4 ملین کیش ہے – نوٹ کریں کہ سرمایہ کاری وقت کے ساتھ ہوتی ہے، لیکن یہ بہتر ہے کہ آپ اپنے ذہن میں فنڈز کو "مختص” کریں، حالانکہ آپ کا پہلا چیک صرف $500k ہے۔

آخری مرحلے کے آغاز میں $1 ملین کی سرمایہ کاری کریں۔

• مجھے لگتا ہے کہ یہ نسبتاً محفوظ طریقے سے 2-3x بنانے کا سب سے آسان طریقہ ہے۔
• میں عام طور پر آئی پی او سے 2 سال پہلے ایئر بی این بی، کوپنگ وغیرہ جیسے اسٹارٹ اپس میں سرمایہ کاری کرتا ہوں۔
• نوٹ کریں کہ آپ کو عام طور پر ہر ایک $250k کے بڑے چیک لکھنے ہوتے ہیں۔
• جب میں انہیں دیکھتا ہوں تو میں آپ کو سودوں کے لیے مدعو کر سکتا ہوں۔
• اب آپ کے پاس $3 ملین کیش ہے – لیکن پھر سے آپ زیادہ تر نقدی طویل عرصے تک اپنے پاس رکھتے ہیں۔

$3 ملین نقد رکھیں

• یہ $0 کماتا ہے، لیکن یہ محفوظ ہے۔
• اگر آپ کو مواقع ملتے ہیں تو یہ آپ کو سرمایہ کاری کرنے کے لیے $$$ دیتا ہے: کسی کو فوری طور پر نقد رقم کی ضرورت ہے اور اگر آپ اسے ابھی نقد رقم حاصل کرتے ہیں تو وہ 50% کی چھوٹ فروخت کرنے کے لیے تیار ہے، آپ بڑی اصلاح وغیرہ کے بعد سستے میں اعلیٰ معیار کے اسٹاک خرید سکتے ہیں۔
• آپ اپنے اگلے سٹارٹ اپ کے پہلے $1 ملین کو فنڈ دے سکتے ہیں اور بیج راؤنڈ کے درد اور کمزور ہونے سے بچ سکتے ہیں۔

اگر سٹاک کی قیمتیں اس طرح واپس آ جاتی ہیں تو میں رئیل اسٹیٹ اور ٹیک سرمایہ کاری میں ہر ایک کو $500k کی کمی کر دوں گا اور اس کی بجائے غیر ٹیک، غیر مالیاتی اعلیٰ معیار کے اعلی ڈیویڈنڈ ادا کرنے والے اسٹاکس کے لیے $1 ملین مختص کروں گا۔

یہ نوٹ کرنا ضروری ہے کہ اوپر مختص رقم آپ کی انفرادی نقدی کی ضروریات اور مجموعی مالیت کے مطابق مختلف ہونی چاہیے۔ اگر آپ کی قیمت $1 ملین تھی، تو مختصات بہت مختلف ہوں گی۔ اس کے برعکس، اگر آپ کی قیمت بہت زیادہ تھی تو آپ کو اپنی خالص مالیت کا کم فیصد اپنی بنیادی رہائش کے لیے وقف کرنا چاہیے۔

آپ کے اثاثے اب محفوظ ہونے چاہئیں تاکہ آپ رات کو بہتر سو سکیں 🙂