मुझे एहसास है कि यह ब्लॉग पोस्ट मूर्खतापूर्ण लग सकती है, क्योंकि इसकी विषय-वस्तु केवल बहुत कम भाग्यशाली उद्यमियों पर ही लागू होती है। हालांकि, पारंपरिक निवेश सलाहकारों द्वारा दी गई खराब सलाह की मात्रा को देखते हुए, तथा मेरे द्वारा समर्थित प्रत्येक उद्यमी, जो सफलतापूर्वक बाहर निकल गया था, ने मुझसे पूछा कि वे अपने फंड का प्रबंधन कैसे करें, मुझे लगा कि यह पोस्ट अवश्य लिखी जानी चाहिए।

अधिकांश पारंपरिक सलाहकारों का मॉडल मूलतः इस प्रकार है: घरेलू इक्विटी 30% (लार्ज कैप और मिड कैप के बीच विभाजित), अंतर्राष्ट्रीय इक्विटी 20%, रियल एस्टेट 20%, निश्चित आय 20%, वैकल्पिक 5% (निजी इक्विटी और हेज फंड), नकद 5%। आपकी जनसांख्यिकीय जानकारी और जोखिम प्रोफाइल के अनुसार प्रतिशत थोड़ा भिन्न होते हैं, लेकिन दिशा-निर्देशात्मक रूप से सही होते हैं। दिलचस्प बात यह है कि अक्सर उनके सबसे आक्रामक और रूढ़िवादी पोर्टफोलियो अनुशंसाओं के बीच आवंटन में बहुत अधिक अंतर नहीं होता है।

ये मॉडल प्रत्येक परिसंपत्ति वर्ग के ऐतिहासिक जोखिम प्रीमियम और अस्थिरता पर आधारित हैं। कई बार ऐसा होता है कि यह आवंटन उचित हो सकता है। हालाँकि, ये मॉडल निवेश के समय प्रत्येक परिसंपत्ति वर्ग के मूल्यांकन को उचित मानते हैं। जिस मूल्यांकन पर आप बाजार में प्रवेश करते हैं वह वास्तव में मायने रखता है। उदाहरण के लिए, ऐतिहासिक रूप से कम ब्याज दरों के इस दौर में किसी भी निश्चित आय का स्वामित्व रखना कोई मतलब नहीं रखता। पैदावार इतनी कम है कि आपके पास नकदी भी हो सकती है। आपको डिफ़ॉल्ट जोखिम के लिए उचित मुआवजा नहीं दिया जा रहा है। ब्याज दरों में वृद्धि होने पर बांड की कीमतों में गिरावट आना स्वाभाविक है। इसी प्रकार, इक्विटी की कीमतें भी अच्छी लगती हैं। एसएंडपी 500 पी/ई अनुपात 25.5 है, जबकि कॉर्पोरेट मुनाफा ऐतिहासिक रूप से 8% से अधिक रहा है। ऐतिहासिक रूप से एसएंडपी 14 के ए.पी.ई. पर कारोबार करता था और कॉर्पोरेट मुनाफा औसतन 5% होता था।

ऐतिहासिक रूप से, मैंने उच्च गुणवत्ता वाले, उच्च लाभांश देने वाले अमेरिकी शेयरों में निवेश किया है। उन्होंने नकदी पैदा की और मूल्य में वृद्धि हुई। मेरे पास कोई भी टेक स्टॉक नहीं था, क्योंकि मैं अपनी नौकरी के माध्यम से पहले से ही इस क्षेत्र से काफी जुड़ा हुआ था। मैंने किसी भी वित्तीय कंपनी की इक्विटी में निवेश भी नहीं किया। बेहतर बैलेंस शीट के बावजूद, संकट अभी भी आसानी से सारी इक्विटी को खत्म कर सकता है। हालाँकि, इस वर्ष की शुरुआत में मूल्यांकन संबंधी चिंताओं के कारण मैंने अपनी इक्विटी में निवेश समाप्त कर दिया।

सक्रिय रूप से प्रबंधित फंडों और हेज फंडों में निवेश न करें। बैंकर्स उन्हें इसलिए पसंद करते हैं क्योंकि वे उच्च शुल्क उत्पन्न करते हैं, लेकिन शुल्क के बाद भी उनमें से कोई भी दीर्घावधि में एसएंडपी 500 से बेहतर प्रदर्शन नहीं कर पाता है। इससे भी बुरी बात यह है कि हम अक्सर उनमें तब निवेश करते हैं जब उनका प्रदर्शन अच्छा होता है, जिससे आम तौर पर औसत प्रतिवर्तन ही होता है। मैं बैंकों द्वारा संचालित निजी इक्विटी फंडों में भी निवेश नहीं करूंगा। आईआरआर के नजरिए से यह परिसंपत्ति वर्ग ठीक-ठाक है, लेकिन फंड हमेशा (10+ वर्ष) तक तरल नहीं रहते हैं और फीस रिटर्न का एक बड़ा हिस्सा खा जाती है। निजी इक्विटी में ऐतिहासिक और भावी फंड रिटर्न के बीच भी बहुत कम सहसंबंध है।

इसके अतिरिक्त, आपको कभी भी मार्जिन पर उधार नहीं लेना चाहिए। मैं जितने भी बैंकरों से मिला हूं, वे सभी इसी बात पर जोर देते हैं। वे आपको बताते हैं: “4% ब्याज दर वाले बॉन्ड में $1 मिलियन निवेश करें और हम आपको 2% ब्याज दर पर $1 मिलियन उधार देंगे। न केवल आप व्यापार पर पैसा कमाएँगे, बल्कि आपके पास अभी भी $1 मिलियन हैं जिन्हें आप किसी भी चीज़ पर खर्च कर सकते हैं!” यह एक अच्छा विचार लगता है, लेकिन यह एक भयानक विचार है, क्योंकि कठिन समय में (जैसे; 2008/2009 संकट) आपकी परिसंपत्तियों का मूल्य गिर जाता है। अंतर को पूरा करने के लिए बैंक आपसे पूंजी मांगेगा और घाटे को पूरा करने के लिए आपसे नकद राशि मांगेगा। यही वे क्षण होते हैं जब आप अवसरवादी बनने के लिए अधिक से अधिक नकदी चाहते हैं और सस्ती दर पर परिसंपत्तियां खरीदना चाहते हैं। 2% प्रति वर्ष इसके लायक नहीं है। पैसा नकद रखें. जब संकट आता है, तो आप कम कीमत पर उच्च गुणवत्ता वाली परिसंपत्तियों में निवेश करके 100% से अधिक लाभ कमा सकते हैं।

मैं व्यक्तिगत अचल संपत्ति के मामले में अधिक अज्ञेयवादी हूं, क्योंकि मैं आमतौर पर इसे निवेश के बजाय उपभोग मानता हूं। न्यूयॉर्क जैसे शहर में किराये की प्राप्ति मात्र 2-4% है। यदि आप कुल मासिक स्वामित्व लागत (बंधक लागत + आपके अग्रिम भुगतान की अवसर लागत – या मान लें कि आपने गणित को सरल बनाने के लिए 100% बंधक लिया था + संपत्ति कर + रखरखाव + टूटी हुई चीजों को ठीक करने का औसत मासिक खर्च) की तुलना अपने किराए से करें, तो किराए पर लेना स्वामित्व की तुलना में 2 से 3 गुना सस्ता हो सकता है! जैसा कि कहा गया है, बहुत से लोग अपना प्राथमिक निवास स्थान रखना पसंद करते हैं। यदि यह आपके बजट में फिट बैठता है और आप इस तथ्य से परिचित हैं कि यह निवेश नहीं बल्कि उपभोग है, तो जो भी आपकी खुशी को अधिकतम करे, वह करें ( किराए पर लें… जब तक कि आप खरीदना न चाहें )

रियल एस्टेट इस समय सबसे आकर्षक परिसंपत्ति वर्गों में से एक है, यदि आप ऐसी अचल संपत्ति नहीं खरीद रहे हैं जिसमें आप रहना चाहते हैं। यदि आपके पास विविधतापूर्ण पोर्टफोलियो है तो यह बहुत सुरक्षित है और आप जिस क्षेत्र में निवेश कर रहे हैं उसके आधार पर आप 6-13% की कैप दर (खरीद मूल्य से विभाजित शुद्ध परिचालन आय) उत्पन्न कर सकते हैं। सर्वोत्तम सौदा पाने के लिए आप आमतौर पर नकदी में खरीदारी करते हैं और बाद में पुनर्वित्त कर सकते हैं। जोस और मैंने इस रणनीति का उपयोग करते हुए 2011 और 2013 के बीच बर्लिन में कई बहु-परिवारीय अपार्टमेंट इमारतें खरीदीं। मेरा भाई ओलिवियर, जो होम61 चलाता है, पारिवारिक कार्यालयों को मियामी, फ्लोरिडा और कोलंबस, ओहियो में आय पैदा करने वाली संपत्तियों का पोर्टफोलियो बनाने में बड़ी सफलता के साथ मदद करता है। ध्यान दें कि यह दृष्टिकोण न्यूयॉर्क और सैन फ्रांसिस्को जैसे शहरों में काम नहीं करता है, जहां कैप दरें बेहद कम हैं।

रियल एस्टेट के लिए एक और सफल दृष्टिकोण दीर्घकालिक और अल्पकालिक किराये के बीच मध्यस्थता करना है। आप अपार्टमेंट खरीद सकते हैं या उन पर दीर्घकालिक पट्टे ले सकते हैं, फिर उन्हें एयरबीएनबी (या कॉर्पोरेट आवास आदि के लिए उपयोग किए जाने वाले मध्यम अवधि के किराये के बाज़ारों) पर छोटी अवधि के लिए किराए पर दे सकते हैं। यहां तक ​​कि प्रबंधन कंपनी की फीस पर भी विचार करें (यह मानते हुए कि आप सारा काम स्वयं नहीं करना चाहते) ऐसे कई शहर हैं जहां आप प्रति वर्ष 15-25% शुद्ध लाभ अर्जित कर सकते हैं। यह आमतौर पर कम स्केलेबल है क्योंकि कई इमारतें और पट्टे सबलेटिंग की अनुमति नहीं देते हैं और कुछ शहर एयरबीएनबी पर एक से अधिक लिस्टिंग की अनुमति नहीं देते हैं या अल्पकालिक प्रवास (जैसे 30 दिन से कम) को प्रतिबंधित करते हैं, लेकिन यह बाजार में आपके द्वारा उत्पन्न की जा सकने वाली उच्चतम पैदावार में से एक है।

इसमें कोई आश्चर्य की बात नहीं है कि मुझे जो परिसंपत्ति वर्ग सबसे अधिक पसंद है, वह प्रारंभिक चरण के प्रौद्योगिकी निवेश हैं। यह अर्थव्यवस्था के उन कुछ क्षेत्रों में से एक है जो वास्तविक विकास प्रदान करते हैं, जहां कंपनियां अत्यंत तेजी से विकास कर सकती हैं। साथ ही, उद्यम निधियों की अर्थव्यवस्था के कारण, जहां वे प्रति वर्ष 2% प्रबंधन शुल्क और 20% लाभ लेते हैं, सर्वश्रेष्ठ निवेशकों को बड़ी धनराशि जुटाने और बाद के चरण के सौदों में निवेश करने के लिए प्रोत्साहन मिलता है। आप वास्तव में 30-50 मिलियन डॉलर के फंड से पैसा नहीं कमा सकते। प्रारंभिक चरण के फंड का अर्थशास्त्र केवल तभी काम करता है जब आप बहुत बड़ी मात्रा में निजी धन का निवेश कर रहे हों, जहां आपको 20% के बजाय 100% लाभ मिले। इस प्रकार, प्रारंभिक चरण का निवेश YC के बाहर बहुत प्रतिस्पर्धी परिसंपत्ति वर्ग नहीं है। एफजे लैब्स में, हम ज्यादातर कम परिष्कृत एंजल्स के साथ प्रतिस्पर्धा कर रहे हैं, जो साल में कुछ ही सौदे करते हैं। सबसे अच्छे निवेशक A16Z, सिकोइया या ग्रेलॉक में हैं जो बाद के चरण के सौदे करते हैं।

एक तरह से प्रारंभिक अवस्था में निवेश करना भविष्य की अनिश्चितता को देखते हुए विजेताओं को चुनने से कम, बल्कि खराब निवेश से बचने से अधिक है। इसे कम से कम 50 निवेशों के एक बहुत ही विविध पोर्टफोलियो के साथ मिलाएं और आप बहुत अच्छा रिटर्न कमा सकते हैं। मैंने इस परिसंपत्ति वर्ग में पिछले 19 वर्षों में 6.3x गुणक के साथ 70% की औसत IRR अर्जित की है, हालांकि मैंने बहुत छोटे परिसंपत्ति आधार से शुरुआत की थी। समय और कम्पनियों की संख्या दोनों के संदर्भ में विविधता लाना बहुत महत्वपूर्ण है। 2-3 वर्षों के लिए निवेश करें। यदि आपके पास सौदे का प्रवाह नहीं है, तो परिसंपत्ति वर्ग में निवेश पाने का सबसे आसान तरीका मल्टी-कंपनी फंडों में निवेश करना है, जैसे कि फंडर्सक्लब पर। आप व्यक्तिगत सौदों में भी निवेश कर सकते हैं, लेकिन स्पष्टतः फंडों की तुलना में व्यक्तिगत सौदों में बहुत कम निवेश करना होगा। यह भी ध्यान रखें कि ये पारंपरिक फंड नहीं हैं। इसमें केवल एक ही अग्रिम पूंजी कॉल होती है और वे आनुपातिक आधार पर धन नहीं रखते, जिसका अर्थ है कि जब उनका धन समाप्त हो जाता है तो वे दूसरा फंड बना लेते हैं। यदि आप निवेश करना चाहते हैं, तो उस फंड में निवेश करने के लिए जो आवंटन आप चाहते हैं उसे लें और उसे अलग-अलग भागों में विभाजित कर दें ताकि 2-3 वर्षों में कई फंडों में निवेश किया जा सके।

II कुछ प्री-आईपीओ कम्पनियों जैसे एयरबीएनबी में भी अधिक केंद्रित तरीके से छोटी राशि का निवेश करेगा। आप 10 गुना लाभ तो नहीं कमा पाएंगे, लेकिन यह कुछ वर्षों में 1.5 – 3 गुना लाभ कमाने और अच्छा IRR पाने का अच्छा तरीका है। आपको “सट्टा यूनिकॉर्न” में निवेश नहीं करना चाहिए, जो कि शुरुआती चरण की कंपनियां हैं और जिनका मूल्यांकन अरबों डॉलर है, बल्कि आपको वैध बिजनेस मॉडल वाली और आईपीओ की राह पर चल रही अधिक स्थापित स्टार्टअप में निवेश करना चाहिए। एयरबीएनबी इस समय इसका सबसे अच्छा उदाहरण है।

मैं आपकी कुल संपत्ति का एक बड़ा हिस्सा, यानी 20-30% नकदी में रखने की सलाह देता हूं। बैंकर्स को यह बात नापसंद है, क्योंकि उन्हें लगता है कि हम पैसा मेज पर ही छोड़ रहे हैं। लेकिन अक्सर कम दर वाले वातावरण में उपज का पीछा करना भाप रोलर के सामने पैसे उठाने जैसा होता है। निम्न पैदावार और मुद्रास्फीति को देखते हुए, नकदी रखना ही सबसे अच्छा है। अवसर लागत बहुत कम है और यह संकट के समय में बड़ी छूट पर उच्च गुणवत्ता वाली परिसंपत्तियों को खरीदकर उच्च रिटर्न के लिए अद्भुत अवसर प्रदान करता है। ध्यान रखें कि इसके लिए आपको विरोधाभासी स्वभाव की आवश्यकता है। आपको उस समय खरीदने के लिए तैयार रहना चाहिए जब लोग डरे हुए हों और ऐसा लग रहा हो कि दुनिया खत्म होने वाली है। आपको अपनी अगली स्टार्टअप के लिए भी नकदी का कुछ हिस्सा निवेश हेतु उपयोग करना चाहिए। पहले $500k – $1 मिलियन सबसे महंगी और कमजोर पूंजी है जो आप प्राप्त कर सकते हैं। यदि आप इसे बढ़ाने से बच सकें तो और भी अच्छा है। हालाँकि, सुनिश्चित करें कि आप विचार सृजन प्रक्रिया और अपने स्टार्टअप के क्रियान्वयन में अभी भी मेहनती हैं। मैं ज्यादातर लोगों को अपने अगले स्टार्टअप में 10% से अधिक जोखिम उठाने की सलाह नहीं दूंगा।

उदाहरण के लिए, यदि आपने करों के बाद 10 मिलियन डॉलर कमाए हैं, और अपना घर चाहते हैं तथा उपर्युक्त रणनीति अपनाते हैं, तो आप इसे निम्नलिखित तरीके से लागू करेंगे:

4 मिलियन डॉलर का अपार्टमेंट खरीदें

• 4 मिलियन डॉलर में से 3 मिलियन डॉलर 3.5% ब्याज पर 30 वर्षों के लिए उधार लें।
• आप अपने करों से ब्याज भुगतान घटा सकते हैं
• कुल मिलाकर अब भी आपके पास 9 मिलियन डॉलर नकद हैं

आय उत्पन्न करने वाली अचल संपत्ति में $2.5 मिलियन का निवेश करें

• यह आपका “सुरक्षित” निवेश है और इसे कई भौगोलिक क्षेत्रों में कई संपत्तियों में निवेश किया जाना चाहिए
• इसका उद्देश्य नकदी उत्पन्न करना है। आप जिस शुद्ध पूंजी दर का लक्ष्य बना रहे हैं वह 6-13% है और प्रभावी अल्पकालिक किराया रणनीति के साथ यह 25% तक हो सकती है
• अब आपके पास 6.5 मिलियन डॉलर नकद हैं

प्रारंभिक चरण के स्टार्टअप में 2.5 मिलियन डॉलर का निवेश करें

• इसे सफल बनाने के लिए आपको कम से कम 50 स्टार्टअप में निवेश करना होगा
• इससे आपको एक विविध पोर्टफोलियो मिलेगा
• ऐसा करने का सबसे आसान तरीका मल्टी-कंपनी फंडों का समर्थन करना हो सकता है, जैसे कि फंडर्सक्लब पर
• मैं संभवतः $500k/फंड लगाऊंगा
• आपको अपने दोस्तों के द्वारा देखे गए अच्छे सौदों में भी निवेश करना चाहिए, जिन पर आपको पूरा भरोसा है।
• अब आपके पास 4 मिलियन डॉलर नकद हैं – ध्यान रखें कि निवेश समय के साथ किया जाता है, लेकिन आपके लिए अपने दिमाग में धन “आबंटित” करना सबसे अच्छा है, भले ही आपका पहला चेक केवल 500k डॉलर का हो।

अंतिम चरण के स्टार्टअप में 1 मिलियन डॉलर का निवेश करें

• मुझे लगता है कि यह अपेक्षाकृत सुरक्षित तरीके से 2-3x बनाने का सबसे आसान तरीका है
• मैं आमतौर पर आईपीओ से दो साल पहले एयरबीएनबी, कूपांग आदि जैसे स्टार्टअप्स में निवेश करता हूं।
• ध्यान रखें कि आपको आमतौर पर 250 हजार डॉलर के बड़े चेक लिखने होते हैं
• जब मैं उन्हें देखूंगा तो मैं आपको सौदे के लिए आमंत्रित कर सकता हूं
• अब आपके पास 3 मिलियन डॉलर नकद हैं – लेकिन फिर भी आप अधिकांश नकदी को लंबे समय तक अपने पास रखते हैं

3 मिलियन डॉलर नकद रखें

• इससे $0 की ​​कमाई होती है, लेकिन यह सुरक्षित है
• यह आपको अवसर मिलने पर निवेश करने के लिए धन देता है: किसी को तत्काल नकदी की आवश्यकता है और यदि आप उसे तुरंत नकदी उपलब्ध करा दें तो वह 50% छूट पर बेचने को तैयार है, आप किसी बड़े सुधार के बाद उच्च गुणवत्ता वाले स्टॉक सस्ते में खरीद सकते हैं, आदि।
• आप अपने अगले स्टार्टअप के लिए पहले $1 मिलियन का वित्तपोषण कर सकते हैं और सीड राउंड की परेशानी और कमजोर पड़ने से बच सकते हैं

यदि स्टॉक मूल्यांकन औसत पर वापस आ जाए तो मैं रियल एस्टेट और प्रौद्योगिकी निवेश में 500 हजार डॉलर की कटौती करूंगा और इसके स्थान पर गैर-तकनीकी, गैर-वित्तीय उच्च गुणवत्ता वाले उच्च लाभांश देने वाले स्टॉक में 1 मिलियन डॉलर का निवेश करूंगा।

यह ध्यान रखना महत्वपूर्ण है कि उपरोक्त आवंटन आपकी व्यक्तिगत नकदी आवश्यकताओं और निवल मूल्य के अनुसार अलग-अलग होना चाहिए। यदि आपकी कीमत 1 मिलियन डॉलर होती, तो आवंटन बहुत अलग होता। इसके विपरीत, यदि आपकी संपत्ति बहुत अधिक है तो आपको अपनी कुल संपत्ति का कम प्रतिशत अपने प्राथमिक आवास पर लगाना चाहिए।

आपकी संपत्ति अब सुरक्षित होनी चाहिए ताकि आप रात में बेहतर नींद ले सकें 🙂