Jeg er klar over, at dette blogindlæg kan virke åndssvagt, da indholdet kun gælder for meget få heldige iværksættere. Men i betragtning af mængden af dårlige råd fra traditionelle investeringsrådgivere, og at alle de iværksættere, jeg har støttet, og som har haft succes med deres exit, har spurgt mig, hvordan de skal forvalte deres midler, følte jeg, at indlægget måtte skrives.

De fleste traditionelle rådgivere har en model, der i bund og grund ser sådan ud: indenlandske aktier 30 % (fordelt på large cap og mid cap), internationale aktier 20 %, fast ejendom 20 %, rentebærende værdipapirer 20 %, alternativer 5 % (private equity og hedgefonde), kontanter 5 %. Procentsatserne varierer lidt alt efter dine demografiske oplysninger og din risikoprofil, men de er retningsgivende. Interessant nok varierer fordelingen ofte ikke så meget mellem deres mest aggressive og konservative porteføljeanbefalinger.

Disse modeller er baseret på den historiske risikopræmie og volatilitet for hver aktivklasse. Der er tidspunkter, hvor denne fordeling kan give mening. Modellerne tager dog udgangspunkt i, at værdiansættelsen af hver aktivklasse er fair på investeringstidspunktet. Den værdiansættelse, du går ind på markedet med, er virkelig vigtig. I denne periode med historisk lave renter giver det f.eks. ikke mening at eje nogen form for fast indkomst. Udbytterne er så lave, at man lige så godt kunne have kontanter. Du bliver ikke kompenseret retfærdigt for risikoen for misligholdelse. Værre er det, at obligationskurserne vil falde, når renten stiger. På samme måde føles aktiekurserne rige. S&P 500’s p/e-tal er 25,5 på trods af historisk høje virksomhedsoverskud på over 8 %. Historisk set har S&P handlet til en p/e på 14, og virksomhedernes overskud har i gennemsnit været på 5 %.

Historisk set har jeg investeret i amerikanske aktier af høj kvalitet med et højt udbytte. De genererede kontanter og steg i værdi. Jeg ejede ingen tech-aktier, da jeg allerede er overeksponeret mod sektoren via mit daglige arbejde. Jeg har heller ikke investeret i aktier i nogen finansielle virksomheder. På trods af forbedrede balancer kan en krise stadig nemt udslette hele egenkapitalen. Men jeg afviklede min aktieeksponering tidligere i år på grund af bekymringer om værdiansættelsen.

Invester ikke i aktivt forvaltede fonde og hedgefonde. Bankfolk kan lide dem, fordi de genererer høje gebyrer, men efter fradrag af gebyrer er der stort set ingen af dem, der klarer sig bedre end S&P 500 i det lange løb. Hvad værre er, så investerer vi ofte i dem, efter at de har haft en god periode, hvilket typisk kun fører til mean reversion. Jeg ville heller ikke investere i private equity-fonde, der drives af banker. Aktivklassen klarer sig ok ud fra et IRR-perspektiv, men fondene er illikvide for evigt (10+ år), og gebyrerne æder en stor del af afkastet. Der er også meget lidt sammenhæng mellem historiske og fremtidige fondsafkast i private equity.

Derudover bør du ALDRIG låne på margin. Alle bankfolk, jeg har mødt, presser på for det. Det fortæller de dig: “Invester 1 million dollars i obligationer med en rente på 4 %, så låner vi dig 1 million dollars til 2 %. Ikke alene tjener du penge på handlen, du har også stadig 1 million dollars til at bruge på hvad som helst!” Det lyder som en god idé, men det er en forfærdelig idé, for i en svær tid (f.eks. krisen i 2008/2009) falder dine aktiver i værdi. For at dække forskellen vil banken foretage et kapitalindkald og bede dig om at give dem kontanter til at dække tabene. Det er netop de øjeblikke, hvor du vil have flest penge til at være opportunistisk og købe aktiver billigt. De 2 % om året er bare ikke det værd. Behold pengene i kontanter. Når der opstår kriser, kan du tjene 100 %+ ved at investere i aktiver af høj kvalitet til en lav pris.

Jeg er mere agnostisk med hensyn til personlig ejendom, da jeg normalt anser det for at være forbrug snarere end en investering. I en by som New York er lejeafkastet på sølle 2-4%. Hvis du sammenligner de samlede månedlige ejeromkostninger (realkreditomkostninger + alternativomkostninger for din udbetaling – eller bare antager, at du havde taget et 100 % realkreditlån for at gøre regnestykket enklere + ejendomsskatter + vedligeholdelse + gennemsnitlige månedlige udgifter til at reparere ting, der går i stykker) med din husleje, kan det være 2 til 3 gange billigere at leje end at eje! Når det er sagt, så elsker mange mennesker at eje deres primære bolig. Hvis det passer ind i dit budget, og du er klar over, at det er forbrug og ikke en investering, skal du gøre det, der maksimerer din lykke (Lej … medmindre du vil købe).

Ejendomme er en af de mest attraktive aktivklasser lige nu, hvis man da ikke køber ejendomme, som man vil bo i. Hvis du har en diversificeret portefølje, er det meget sikkert, og du kan generere cap rates (nettodriftsindtægter divideret med købsprisen) på 6-13% i stor skala afhængigt af den geografi, du investerer i. For at få de bedste tilbud køber du typisk kontant og kan refinansiere senere. Jose og jeg købte flere lejlighedskomplekser i Berlin mellem 2011 og 2013 ved hjælp af denne strategi. Min bror Olivier, som driver Home61, hjælper familiekontorer med at opbygge porteføljer af indkomstskabende ejendomme i Miami, Florida og Columbus, Ohio med stor succes. Bemærk, at denne tilgang ikke fungerer i byer som New York og San Francisco, hvor cap-renten er ekstremt lav.

En anden succesfuld tilgang til fast ejendom er at lave en arbitrage mellem langtids- og korttidsudlejning. Du kan købe eller få langtidslejekontrakter på lejligheder og derefter leje dem på Airbnb (eller markedspladser for mellemlangtidsleje, der bruges til firmaboliger osv. Selv når man tager højde for gebyrerne til et administrationsselskab (hvis man ikke vil gøre alt arbejdet selv), er der flere byer, hvor man kan generere 15-25 % i nettoudbytte om året. Det er typisk mindre skalerbart, fordi mange bygninger og lejemål ikke tillader fremleje, og nogle byer tillader ikke at have flere annoncer på Airbnb eller begrænser kortvarige ophold (f.eks. under 30 dage), men det er et af de højeste afkast, du kan generere på markedet.

Ikke overraskende er den aktivklasse, jeg bedst kan lide, investeringer i teknologi i den tidlige fase. Det er en af de få sektorer i økonomien, der leverer reel vækst, og hvor virksomheder kan vokse ekstremt hurtigt. På grund af venturefondenes økonomi, hvor de tager 2 % i administrationsgebyr om året og 20 % af overskuddet, har de allerbedste investorer samtidig et incitament til at rejse større midler og investere i aftaler på et senere stadie. Man kan ikke rigtig tjene penge med en fond på 30-50 millioner dollars. Økonomien i en early stage-fond fungerer kun, hvis du investerer en meget stor sum personlige penge, hvor du får 100 % af overskuddet i stedet for 20 %. Som sådan er investeringer i tidlige stadier ikke en særlig konkurrencedygtig aktivklasse uden for YC. Hos FJ Labs konkurrerer vi mest med mindre sofistikerede engle, som laver nogle få aftaler om året. De allerbedste investorer er hos A16Z, Sequoia eller Greylock, hvor de laver aftaler på et senere tidspunkt.

På en måde handler investering på et tidligt tidspunkt mindre om at vælge vindere på grund af den store fremtidige usikkerhed og mere om at undgå dårlige investeringer. Bland det med en meget diversificeret portefølje med mindst 50 investeringer, og du kan skabe store afkast. Jeg har genereret en gennemsnitlig IRR på 70 % med en multipel på 6,3 gange i løbet af de sidste 19 år i denne aktivklasse, selv om jeg startede med en meget lille aktivbase. Det er meget vigtigt at være diversificeret både i tid og med hensyn til antallet af virksomheder. Invester over 2-3 år. Hvis du ikke har dealflowet, er den nemmeste måde at blive eksponeret for aktivklassen på at investere i fonde med flere virksomheder, som dem på FundersClub. Du kan også investere i individuelle aftaler, men du skal naturligvis sætte meget mindre i de individuelle aftaler end i fonde. Bemærk også, at det ikke er traditionelle fonde. Der er kun et kapitalindkald på forhånd, og de beholder ikke penge til pro rata, hvilket betyder, at når de løber tør for penge, laver de en ny fond. Hvis du vil investere, skal du tage den andel, du ønsker at investere i en fond, og dele den op i separate dele for at få eksponering mod flere fonde over 2-3 år eller deromkring.

II ville også investere et mindre beløb på en mere koncentreret måde i nogle få pre-IPO-virksomheder som Airbnb. Du kommer ikke til at tjene 10 gange, men det er en god måde at tjene 1,5-3 gange på et par år og få en god intern rente. Du bør ikke investere i “spekulative enhjørninger”, som er virksomheder i den tidlige fase, der har en værdiansættelse på flere milliarder dollars, men snarere i mere etablerede startups med valide forretningsmodeller på vej mod en børsnotering. Airbnb er det bedste eksempel på det lige nu.

Jeg anbefaler at have en stor del, 20-30% af din nettoformue i kontanter. Bankerne hader det, fordi de mener, at vi efterlader penge på bordet. Men ofte er jagten på afkast i miljøer med lave renter som at plukke småpenge foran en damptromle. I betragtning af hvor lave renterne og inflationen er, er det bedst at beholde kontanterne. Alternativomkostningerne er meget lave, og det giver fantastiske muligheder for høje afkast i krisetider ved at købe aktiver af høj kvalitet med store rabatter. Bemærk, at hvis det skal fungere, skal du have et modsætningsfyldt temperament. Du skal være villig til at købe, når folk er bange, og det ser ud til, at verden går under. Du bør også bruge en del af pengene til at finansiere din næste startup. De første 500.000-1 million dollars er den dyreste og mest udvandende kapital, du kan få. Hvis du kan undgå at hæve den, er det endnu bedre. Sørg dog for, at du stadig er flittig i idégenereringsprocessen og i udførelsen af din startup. For de fleste mennesker vil jeg ikke anbefale at sætte mere end 10% på spil i deres næste startup.

For at give dig et eksempel: Hvis du lige har tjent 10 millioner dollars efter skat, ønsker at eje dit hjem og følger den førnævnte strategi, vil du anvende dem på følgende måde:

Køb en lejlighed til 4 millioner dollars

• Lån 3 af de 4 mio. dollars til 3,5 % i rente i 30 år.
• Du kan trække rentebetalingen fra i skat
• Netto har du nu stadig 9 millioner dollars i kontanter

Invester 2,5 millioner dollars i indkomstskabende fast ejendom

• Dette er din “sikre” investering og bør investeres i mange ejendomme i flere geografiske områder.
• Det er meningen, at den skal generere penge. Den nettokapitalprocent, du sigter efter, er 6-13% og kan være så høj som 25% med en effektiv strategi for korttidsudlejning.
• Du har nu 6,5 millioner dollars i kontanter

Invester 2,5 millioner dollars i nystartede virksomheder

• Du skal investere i mindst 50 nystartede virksomheder for at få det til at fungere
• Dette vil give dig en diversificeret portefølje
• Den nemmeste måde at gøre det på er måske bare at støtte fonde med flere virksomheder, som dem på FundersClub.
• Jeg ville nok sætte $500.000 / fond
• Du bør også investere i de fede tilbud, som du ser fra dine venner, som du har overbevisning om
• Du har nu 4 millioner dollars i kontanter – bemærk, at investeringerne sker over tid, men det er bedst at “allokere” midlerne i dit hoved, selv om din første check kun er på 500.000 dollars.

Invester 1 million dollars i nystartede virksomheder i den sene fase

• Jeg synes, det er den nemmeste måde at lave 2-3x på en relativt sikker måde.
• Jeg investerer typisk i de to år før børsnoteringen i startups som Airbnb, Coupang osv.
• Bemærk, at du typisk skal skrive større checks på 250.000 dollars hver.
• Jeg kan invitere dig til aftaler, når jeg ser dem
• Du har nu 3 millioner dollars i kontanter – men igen beholder du de fleste af kontanterne i lang tid

Behold 3 millioner dollars i kontanter

• Den tjener $0, men den er sikker
• Det giver dig $$$ at investere i, hvis du støder på muligheder: nogen har brug for penge hurtigst muligt og er villig til at sælge med 50 % rabat, hvis du skaffer ham pengene nu, du kan købe aktier af høj kvalitet billigt efter en større korrektion osv.
• Du kan finansiere de første 1 million dollars til din næste startup og undgå den smerte og udvanding, som seed-runden medfører.

Hvis aktieværdierne vendte tilbage til gennemsnittet, ville jeg reducere investeringerne i fast ejendom og teknologi med 500.000 dollars hver og i stedet afsætte 1 million dollars til ikke-teknologiske, ikke-finansielle aktier af høj kvalitet, som betaler et højt udbytte.

Det er vigtigt at bemærke, at ovenstående fordelinger bør variere alt efter dine individuelle kontantbehov og nettoformue. Hvis du var god for 1 million dollars, ville fordelingen være meget anderledes. Omvendt, hvis du var meget mere værd, skulle du afsætte en lavere procentdel af din nettoformue til din primære bolig.

Dine aktiver burde nu være i sikkerhed, så du kan sove bedre om natten 🙂